La vivienda cara no es un error, es un diseño

 

En Colombia se ha normalizado una paradoja que ya casi nadie cuestiona: trabajar toda una vida y aun así no poder acceder a una vivienda digna sin endeudarse durante treinta años. Se repite que el problema es la falta de ingresos, la especulación privada o el “mercado salvaje”, pero rara vez se mira con rigor al actor que más ha intervenido, distorsionado y condicionado el precio de la vivienda: el poder político. La vivienda cara no es una anomalía del sistema, es una consecuencia lógica de cómo el Estado colombiano ha decidido ordenar el suelo, el crédito, la tributación y el relato económico del progreso.

Durante las últimas décadas, los distintos gobiernos han presentado el aumento del precio de la vivienda como una señal de desarrollo. Se celebra el crecimiento del sector constructor como motor del PIB, se anuncian récords de ventas y se presume la valorización de los activos inmobiliarios como sinónimo de bienestar. Sin embargo, detrás de esa narrativa optimista se esconde una verdad incómoda: cuando el precio de la vivienda sube más rápido que los ingresos reales, lo que aumenta no es la riqueza social, sino la fragilidad económica de las familias. En Colombia, según datos del DANE y del Banco de la República, el precio de la vivienda ha crecido de forma sostenida por encima del crecimiento salarial en las principales ciudades, especialmente Bogotá, Medellín y Barranquilla. Ese desfase no es accidental, es estructural.

Una de las razones centrales es fiscal. Para los municipios, la vivienda cara es una fuente de ingresos silenciosa y políticamente rentable. El impuesto predial, las contribuciones por valorización, las plusvalías urbanísticas y los costos asociados a licencias y trámites aumentan automáticamente cuando el avalúo sube. No hace falta crear nuevos impuestos ni pasar reformas impopulares; basta con actualizar catastros, restringir el suelo y permitir que los precios sigan escalando. En la práctica, la vivienda se convierte en una base tributaria encubierta que financia el gasto local, muchas veces ineficiente, sin un debate serio sobre productividad o sostenibilidad fiscal.

Al cambiar de ángulo, aparece otro elemento menos visible pero igual de determinante: el sistema financiero. En Colombia, la política de vivienda ha estado íntimamente ligada al crédito hipotecario y a los subsidios a la demanda. Programas como “Mi Casa Ya”, defendidos por gobiernos de distintas corrientes ideológicas, se presentan como ayudas sociales, pero en realidad operan como mecanismos de sostenimiento de precios. Al inyectar recursos públicos para facilitar la compra, se estimula la demanda sin resolver los problemas de oferta, lo que termina capitalizándose en mayores precios y mayores montos de deuda. El beneficiario final no es el comprador, sino el vendedor y el banco. El hogar queda atado a una obligación de largo plazo en un entorno laboral cada vez más inestable.

Esta dinámica no es exclusiva de Colombia. Economistas como Thomas Sowell y políticos como Margaret Thatcher advirtieron en su momento que subsidiar el consumo sin corregir las restricciones estructurales solo infla precios y crea dependencias. En América Latina, países como Chile y México han vivido procesos similares, donde la vivienda pasó de ser un bien de uso a un activo financiero protegido por el Estado. En Colombia, esa financiarización se profundiza en un contexto de informalidad laboral, lo que agrava el riesgo sistémico y social.

Pero hay una capa más profunda que rara vez se discute con franqueza: el control político que ejerce la vivienda cara. Una sociedad altamente endeudada es una sociedad menos libre. Quien debe la mayor parte de sus ingresos futuros para no perder su casa es menos propenso a asumir riesgos, a cambiar de ciudad, a emprender o a confrontar decisiones estatales abusivas. La hipoteca no solo financia ladrillos, financia obediencia. En ese sentido, la vivienda cara funciona como un ancla social que reduce la movilidad económica y refuerza la dependencia del aparato estatal y financiero.

Cuando se introduce el debate sobre el suelo, la discusión se vuelve aún más reveladora. En Colombia, los planes de ordenamiento territorial, los límites al crecimiento urbano y la discrecionalidad en la habilitación de tierras han restringido artificialmente la oferta. No por razones técnicas insalvables, sino por decisiones políticas que concentran poder y rentas. El suelo urbano se convierte en un privilegio administrado, no en un recurso disponible. Esto beneficia a grandes desarrolladores con acceso a licencias, a propietarios de tierras estratégicamente ubicadas y a intermediarios cercanos al poder local. La escasez no es natural, es regulatoria.

Aquí es donde el discurso político se vuelve contradictorio. Se culpa al “mercado” de la vivienda cara, mientras se ignora que pocas actividades están tan reguladas, gravadas y condicionadas como la construcción y el uso del suelo. En nombre del interés general, se han creado barreras que encarecen el acceso y excluyen a las nuevas generaciones. Los jóvenes colombianos no enfrentan precios altos porque el mercado sea libre, sino porque nunca lo ha sido.

La discusión se torna aún más tensa cuando se plantea la posibilidad de una corrección de precios. Una caída significativa en el valor de la vivienda sería, desde el punto de vista social, una oportunidad para recuperar accesibilidad. Pero políticamente es vista como una amenaza. Los propietarios actuales, que representan un segmento electoral disciplinado y activo, perciben cualquier ajuste como una pérdida patrimonial, aunque ese patrimonio haya sido inflado artificialmente. Ningún gobierno quiere cargar con el costo político de permitir que la burbuja se desinfle. Así, se posterga el ajuste, se acumula el desequilibrio y se transfiere el problema al futuro.

El resultado es una economía donde la vivienda deja de cumplir su función básica y se convierte en símbolo de estatus, refugio financiero y herramienta de recaudación. En ese escenario, el derecho a la vivienda se reduce a un eslogan, mientras el acceso real se vuelve cada vez más restrictivo. Se habla de justicia social, pero se preserva un sistema que beneficia a quienes ya están dentro y excluye a quienes apenas empiezan.

En el fondo, la vivienda cara revela una verdad más amplia sobre el modelo económico colombiano: se ha privilegiado la apariencia de crecimiento sobre la creación de riqueza real. Se ha confundido valorización con prosperidad, deuda con progreso y regulación con protección. Mientras no se cuestione ese diseño, mientras no se entienda que el encarecimiento sistemático de la vivienda no es un accidente sino un resultado lógico de incentivos políticos mal alineados, el debate seguirá girando en círculos.

La pregunta de fondo no es por qué la vivienda es cara en Colombia, sino a quién le conviene que siga siéndolo. Y la respuesta, aunque incómoda, es esencial para cualquier discusión seria sobre desarrollo, libertad económica y futuro social.