La renta es alta porque el Estado no deja que baje

Decir que “el arriendo está demasiado caro” se ha convertido en el nuevo diagnóstico emocional del país, una frase que sale con naturalidad en cualquier conversación, desde la mesa de un café en Chapinero hasta una reunión familiar en Barranquilla. Sin embargo, pocas veces discutimos con honestidad la causa real detrás de ese fenómeno, y casi siempre terminamos señalando al actor equivocado. La narrativa popular apunta al mercado, a los “arrendadores abusivos” o a la supuesta “especulación inmobiliaria”, como si los precios flotaran en el aire o como si los propietarios se levantaran cada mañana con la intención de castigar al inquilino promedio. Pero las cifras, los incentivos y la lógica económica muestran algo mucho más incómodo: la intervención del Estado en el mercado de vivienda ha sido, durante décadas, la causa estructural de que el precio del arriendo sea artificialmente alto. Lo paradójico es que el mismo Estado que dice proteger a los colombianos termina restringiendo la oferta, encareciendo los procesos y reduciendo la competencia. Y cuando la oferta baja y la demanda crece, ningún decreto está por encima de la realidad: los precios suben.

Para entender el problema es necesario mirar el ecosistema completo, no solo el precio final que paga un inquilino. En Colombia construir una vivienda formal es un proceso lleno de permisos, autorizaciones y requisitos técnicos que, aunque buscan prevenir riesgos y ordenar el crecimiento urbano, terminan creando una barrera de entrada tan alta que solo los grandes constructores pueden asumirla. El Banco Mundial ha señalado, en distintas evaluaciones sobre clima de inversión, que los tiempos de licenciamiento en países latinoamericanos como Colombia pueden superar fácilmente los doce meses y elevar los costos de manera significativa. Esa burocracia funciona como un impuesto silencioso: se traslada a los costos del proyecto y, posteriormente, se traduce en precios más altos de venta y arriendo. Pero el ciudadano promedio rara vez ve esa cadena de causas; solo siente el efecto, y entonces culpa al mercado porque es lo que tiene más cerca.

Es interesante observar cómo, en contextos donde la regulación es más flexible y donde se permite construir con menor fricción, el arriendo tiende a ser más asequible incluso en ciudades con alta demanda. El caso de Tokio es emblemático: con casi 14 millones de habitantes, y a pesar de tener uno de los niveles de demanda más altos del planeta, la ciudad mantiene precios relativamente estables gracias a políticas que permiten la construcción masiva de vivienda. Lo que allá se entendió hace décadas, aquí todavía se discute con prejuicios ideológicos. Se asume que liberalizar el suelo es un regalo a los constructores, cuando en realidad es un beneficio directo para el ciudadano que necesita un techo.

El caso colombiano se agrava todavía más por la enorme informalidad del mercado de vivienda. Según el DANE, cerca del 38% del parque habitacional del país es informal, lo cual refleja un síntoma doble: por un lado, la incapacidad del Estado para facilitar la construcción formal; por otro, el empuje natural de las familias que, ante los costos y barreras legales, construyen como pueden. Este fenómeno no solo fragmenta las ciudades, sino que concentra la demanda formal en pocos proyectos y aumenta la presión sobre los precios de arriendo en zonas donde sí es posible vivir con garantías. La escasez no la crea el mercado: la crea la regulación que impide generar suficiente oferta formal, lo cual a su vez obliga a miles de familias a pagar más por menos.

Pero el problema no termina en los permisos de construcción. Las normas de uso del suelo, los límites de altura, las zonas protegidas y las decisiones políticas que reducen la densificación crean una situación en la que grandes áreas de las ciudades permanecen subutilizadas. En Bogotá, por ejemplo, decisiones sobre POT han restringido durante años la expansión y la densificación, aumentando la demanda sobre áreas centrales y encareciendo el suelo. No es casualidad que economistas de distintas corrientes —desde Edward Glaeser, un defensor del urbanismo liberal, hasta Thomas Sowell, crítico del intervencionismo estatal— hayan insistido en que las regulaciones de uso del suelo son uno de los principales motores del alza en costos de vivienda en el mundo. Cuando los políticos deciden que en ciertos barrios no se puede construir más alto, cuando restringen el crecimiento vertical o cuando convierten áreas urbanas en zonas de protección sin justificación técnica, lo que hacen es congelar la ciudad y elevar artificialmente el precio del metro cuadrado.

La situación colombiana se mezcla, además, con un elemento psicológico y político particularmente colombiano: la idea de que todo problema social debe resolverse mediante un decreto. Cuando el arriendo sube, surgen propuestas de controles de precios, tope a los aumentos o impuestos a los propietarios. No falta el político que promete “defender a los arrendatarios” limitando los contratos, sin entender que cada intervención de ese tipo desincentiva la inversión en vivienda de alquiler y reduce la oferta. Las experiencias históricas son claras: los controles de arriendo en Nueva York, en Berlín o en San Francisco redujeron dramáticamente la disponibilidad de viviendas en alquiler y fomentaron el deterioro de los inmuebles. Colombia, aunque con controles menos estrictos, repite el mismo patrón mental: creer que el precio puede manipularse sin alterar los incentivos de quienes ofrecen el bien.

Otra línea delgada que rara vez se menciona es la tributación. El Estado carga la construcción y la propiedad con impuestos, estampillas, tasas, contribuciones y trámites que encarecen cada etapa del proceso. El impuesto predial ha aumentado en varias ciudades a ritmos superiores a la inflación, y aunque se presenta como una medida redistributiva, termina afectando al arrendatario porque el propietario incorpora ese costo adicional en la renta. Cuando un país diseña un sistema tributario que castiga la inversión en propiedad, el resultado inevitable es la reducción de oferta y el aumento de precios.

Volver al punto inicial exige una reflexión honesta. En Colombia no es el mercado el que está fallando: es el Estado el que no deja que el mercado funcione. Y, sin embargo, en el debate público se repite la narrativa de que el problema es el capital privado, como si la realidad no estuviera frente a nuestros ojos. Si el Estado se dedicara menos a intervenir y más a permitir, si redujera trabas, si simplificara procesos, si dejara que la construcción respondiera a la demanda, si apostara por densificar en vez de restringir, si modernizara los POT para expandir la capacidad de las ciudades, los precios del arriendo bajarían de forma natural, sin necesidad de programas costosos, subsidios eternos o discursos que buscan culpables imaginarios.

Al final, lo que permanece es una verdad incómoda: la renta es demasiado alta porque el Estado colombiano la mantiene alta. No por decreto, sino por diseño; no por maldad, sino por un modelo mental que confunde regulación con solución. El ciudadano que hoy siente que su arriendo consume la mitad de su ingreso no necesita más promesas, necesita más oferta. Y esa oferta solo nacerá cuando quienes gobiernan entiendan que, en materia de vivienda, intervenir menos es ayudar más.