La escasez que fabricamos

La crisis de vivienda en Colombia se ha convertido en un espejo incómodo que refleja no solo nuestras decisiones económicas, sino también nuestros temores políticos, nuestras narrativas ideológicas y nuestra resistencia a asumir que los problemas más profundos no provienen de afuera, sino de adentro. Durante años se ha querido responsabilizar a los constructores, a los inversionistas, a los dueños de tierras, a los emprendedores del sector y, en general, a cualquiera que participe en el mercado. Pero cada señalización esquiva una verdad que se impone por simple observación empírica: la escasez no es un fenómeno natural; es una obra humana. No nace del mercado; Nace de las reglas que lo asfixian. No existe porque falten manos para construir; existe porque sobran barreras para permitir que se construya. Y esa realidad, tan evidente en las grandes ciudades del mundo, resulta especialmente palpable en la Colombia actual, donde la inflación, la regulación excesiva y la incertidumbre normativa han transformado el sueño de la vivienda en un desafío casi insondable.

Basta observar el comportamiento reciente del sector. En 2023 y 2024, la construcción vivió su peor caída de actividad en más de una década, según datos del DANE, debido al aumento en los costos de materiales, la subida de tasas de interés y las demoras estructurales en licencias y trámites. Mientras tanto, el déficit habitacional supera los 3,2 millones de hogares, entre déficit cuantitativo y cualitativo, y más de la llegada de los urbanos mitades crecieron por encima del aumento de ingresos reales. Pero a pesar de que los números gritan escasez, el país insiste en diagnosticar la avaricia. Se acusa al constructor que detiene un proyecto, pero no se revisa la maraña de normas urbanísticas que crean incertidumbre jurídica. Se acusa al arrendador que ajusta el precio, pero no se revisa la presión inflacionaria causada por decisiones fiscales y monetarias que erosionan el poder adquisitivo. Se culpa al mercado por no ofrecer vivienda asequible, pero no se reconoce que la asequibilidad no es un derecho que se declara: es una condición que se produce.

Y aquí surge un punto que incomoda tanto a los tecnócratas de escritorio como a los políticos que prometen reformas milagrosas: no se puede legislar la asequibilidad por decreto. No se puede ordenar que los precios bajen cuando el costo de producir sube. No se puede obligar a construir más cuando cada metro cuadrado nuevo se somete a regulaciones, retrasos y cargas financieras que encarecen lo que se supone debería abaratarse. Thomas Sowell, economista estadounidense conocido por su claridad conceptual, lo sintetiza con una frase contundente: “No hay soluciones; solo compensaciones”. Y en Colombia hemos elegido las compensaciones equivocadas: preferimos restringir, controlar, prohibir, regular, en lugar de liberar la capacidad productiva que podría expandir la oferta.

Para entender la magnitud del problema basta con recorrer Bogotá, donde cerca del 70% del suelo urbano está protegido por normativas de conservación, restricciones ambientales o limitaciones de uso; donde los POT cambian según la administración de turno y donde una licencia de construcción puede tardar meses en trámites que en Chile o España toman semanas. Medellín, a pesar de ser referencia latinoamericana en urbanismo, enfrenta una parálisis similar: el 60% del territorio tiene restricciones y las discusiones sobre densificación se han convertido en una batalla ideológica que confunde calidad de vida con inmovilidad urbana. Barranquilla, símbolo de renovación y crecimiento en la última década, hoy sufre un frenazo en nuevos desarrollos debido a la incertidumbre económica y costos financieros que superan la capacidad de los hogares de clase media. En todas estas ciudades opera la misma ecuación: cuando la norma impide construir más, la oferta cae; cuando la oferta cae, los precios suben; cuando los precios suben, los políticos culpan al mercado.

Pero hay un elemento aún más determinante: la inflación. La expansión monetaria y la indisciplina fiscal han deteriorado la capacidad real de compra de las familias. Entre 2021 y 2023, el costo de materiales de construcción aumentó más del 30% según Camacol, mientras que las tasas de interés hipotecario superaron el 15% en los picos de ajuste monetario. Así no hay constructor que pueda proyectar, ni familia que pueda comprar. La inflación es, en esencia, un impuesto encubierto que castiga a los hogares más vulnerables y que encarece, sin necesidad de nuevas leyes, cada ladrillo, cada varilla, cada metro lineal de tubería. Y sin embargo, la narrativa pública rara vez relaciona este fenómeno con la crisis de vivienda. Preferimos pensar que los precios suben por maldad empresarial, como si los constructores deciden colectivamente perder compradores por puro capricho.

La evidencia internacional es igualmente clara. En ciudades como San Francisco, Vancouver o Barcelona —todas ellas con regulaciones urbanas rígidas, límites artificiales al suelo disponible y fuertes controles— los precios de vivienda han escalado de forma desproporcionada en relación con los ingresos. Y en todos esos casos, tanto economistas liberales como keynesianos coinciden en un punto básico: la escasez de oferta es el detonante central. En 2022, Paul Krugman —poco sospechoso de libertario— afirmó que Estados Unidos enfrenta una “crisis de vivienda creada por el exceso de regulación”, reconociendo que los mercados no pueden responder cuando se les impide producir. Si figuras ideológicamente opuestas como Krugman, Sowell, Stiglitz y Glaeser coinciden en que la regulación excesiva crea escasez, ¿por qué en Colombia seguimos defendiendo el paradigma contrario?

El debate, al final, no es sobre ideología pura, sino sobre realidad material. El suelo no aparece por decreto. La inversión no se activa por obligación. Los créditos no se abaratan con discursos. Y los precios no bajan cuando la oferta no crece. Colombia necesita más libertad para construir, no más controles. Porque la libertad no es un concepto abstracto; es una condición material que define si una familia puede o no puede acceder a un techo digno. Cuando se reduce la carga tributaria para el desarrollo, se acelera la expedición de licencias, se eliminan duplicidades institucionales y se permite la densificación responsable, la vivienda se vuelve más asequible no porque el Estado la regule mejor, sino porque la economía la produce mejor.

Y aquí es donde emerge la reflexión más incómoda: la política pública colombiana, en lugar de crear abundancia, ha creado escasez. Cada restricción adicional, cada trámite innecesario, cada impuesto nuevo y cada regulación ambigua es un ladrillo más en el muro que separa a las familias de la vivienda. Hemos fabricado nuestra propia escasez y luego la hemos romantizado, como si la falta de oferta fuera un arma argumentativa para pedir aún más intervención, sin reconocer que la escasez es hija legítima del intervencionismo.

Superar esta crisis exige un cambio de mentalidad. Exige aceptar que una sociedad no se vuelve rica limitando lo que puede producir, sino permitiendo que produzca más. Exige confiar en la dinámica de los mercados urbanos, que han demostrado en múltiples contextos que donde se puede construir libremente, los precios se estabilizan y la asequibilidad mejoran. Exige abandonar la ilusión de que el Estado puede controlar todas las variables, cuando ni siquiera puede controlar el tiempo de sus propias ventanillas.

Colombia debe decidir si quiere seguir administrando la escasez o empezar a construir la abundancia. Y esa decisión no es técnica ni ideológica: es profundamente moral. Porque no hay mayor injusticia social que impida que una familia acceda a una vivienda por decisiones políticas que limitan artificialmente lo que la economía podría ofrecer si la dejaran actuar. La crisis de vivienda no es la consecuencia inevitable de un país desigual; es la consecuencia evitable de un modelo que frena la oferta. La verdadera pregunta no es si podemos resolverla, sino si estamos dispuestos a dejar de fabricarla.